外来大鳄东莞抢地 欲深耕东莞楼市

        2011年上半年的土地市场一派热闹，供应量大幅增加的同时，需求表现也不俗，受政府推地节奏的影响，商住用地的月度成交量起伏较大。外来品牌发展商频频进入，成为一大亮点。

　　虽然上半年整体土地市场呈现供需两旺，但进入5月下旬之后，土地市场的表现便差强人意。在楼市调控深入、信贷紧缩、“一房一价”的影响下，市民购房的观望情绪迅速蔓延，从商品房市场波及到唇齿相依的土地市场，近期东莞土地市场流拍现象抬头。5月末至6月的冷清，使行内对后市的判断显得谨慎。东莞中原策略研究中心认为，经过前几个月土地的集中放量之后，进入7月推地节奏开始放缓，随着银行继续收紧信贷，开发商资金压力增大，出货压力剧增，他们将愈加珍惜手中有限的资金，即使有优质地块上市，拿地也会谨慎，预计土地市场将步入一个相对的平静期，激烈竞拍地王的情况会较少出现。

         根据对上半年出让地块的信息进行统计，2011年上半年东莞市国土资源局挂牌上市119宗土地，总面积419.82万平方米，首次突破400万平方米，同比增加12.30%。其中商住用地45宗，占地面积211.00万平方米；商业金融用地12宗，占地25.38万平方米；工业用地60宗，占地181.79万平方米。

　　2011年上半年，国土管理部门在土地市场上，持续大规模供应放闸，其中商住用地供应更是超过2003年，成为近几年来的一个高峰。而从上半年供应土地的分布来看，大朗、沙田等几个近年来房地产开发渐热的镇区商住用地供应比重达到近五成，沙田、道滘、大朗将成为未来开发热点，业内人士表示，房地产开发同城市建设息息相关，政府部门在积极引导房地产开发向镇区铺开，希望改变东莞楼市区域发展不均衡的状态。

　　受到土地供应开闸放水的影响，上半年土地成交总量创新高。据东莞中原策略研究中心监控土地交易数据统计，2011年上半年东莞市成交114宗土地，成交面积为396.22万平方米，同比增加32.31%，成交金额92.41亿元，同比增加55.80%；其中商住用地成交44宗，成交面积197.32万平方米，同比增加87.22%，成交金额74.80亿元，同比增加50.09%。研究人士表示，从近年商住用地供需比走势来看，总体上土地需求旺盛，市场供求关系相对平衡，除了2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重，供大于求的状态比较明显之外，2009年以来供需比大幅下降，2011年上半年随着部分非中心镇的土地出让增多，流拍情况有所增加，但大部分商住地块还是顺利成交，供需比维持一定的平衡。

        镇区不乏高溢价地块

　　由于供应土地多在镇区，2011年上半年，东莞全市有18个区域有商住用地成交，东莞土地市场整体向好，房地产开发热点区域和次热点区域，如塘厦、沙田、大朗等区域成交的商住用地平分秋色，合计占据全市的85%，当中尤其又以塘厦、沙田的规模最大。行内人士分析认为，在接下来的一段时期，这些商住地大量成交的区域将迎来又一轮快速开发的热潮。

　　除热点镇区外，非中心镇区商住地也有不小的成交。如编号2011G036的清溪镇清凤大道东侧地块，经过28轮激烈竞拍，被深圳市创展置地实业发展有限公司以5600万元的代价收入囊中，楼面地价1706元/平方米；曾经三度流拍的樟木头“大龄剩女”商住用地——樟罗村西城路西侧地块也风光出嫁长虹置业。除此之外，以往房地产开发偏弱的镇区在1季度也涌现部分高价地，其中东坑井美社区地块，被冠成投资不惜花费重金9600万元收入囊中，溢价率达到243%，折合楼面地价3264元/平方米，创造了这个镇区的“地王”纪录；道滘蔡白村的2011G019地块，也得到几个开发商的垂青，以253%的溢价率成为“溢价之王”。

　　东莞中原策略研究中心分析表示，由于上半年商住用地成交多以镇区为主，且明显向非中心镇区转移，且楼市调控持续，上半年虽然出现了部分高溢价地块，但整体而言土地市场竞争并不激烈，楼面地价呈现稳步回落的态势。

　　外来发展商积极拿地

　　2011年上半年土地市场的另一个亮点，是品牌发展商在土地市场的表现。据统计，外来开发商拿地比重超越本地企业，拿地比重达到55.37%，而去年同期仅为17%，外来开发商进入的强劲势头十分明显。不但地产大鳄万科地产、碧桂园集团继续深耕东莞楼市，双双在塘厦斩获颇丰、扩大版图，就连恒大地产、敏捷地产、珠江投资、长虹置业也首次以直线或曲线形式登陆东莞楼市掘金，跃跃欲试，使商住用地成交出现井喷。

　　从上半年的商住用地交易情况来看，外来开发商大放异彩，特别是广深开发商的表现更加抢眼，频繁现身参与竞拍，并且斩获颇丰。珠江投资拿下塘厦地块，广州敏捷地产拿下大朗地块，长虹置业获取樟木头地块，使这些外来发展商成为东莞新秀。而恒大继入主深圳建设，将百悦尚城收归旗下之后，又接下富通的莞城围仔地块，迅速在东莞开疆拓土。光耀地产也通过协议受让的方式，获取了松山湖一优质地块，欲开发高端系列产品——“先生的湖”。

　　不仅发展商在土地市场表现活跃，部分非房地产行业的企业也加入战场，也成为上半年土地市场的一个突出表现。3月，东莞市时珍医药有限公司经过33轮鏖战，击退其余七家买家，以总价8100万元、楼面地价4045元/平方米、溢价率237.50%的代价拿下凤岗地块，竞拍结束后，该公司相关负责人信心满满地对记者表示，看好房地产发展前景，其公司打算以此为起点，进军房地产行业。

　　行内人士分析表示，广深两地的房地产开发用地愈发稀缺，况且现在正在限购，楼市调整风险激增，这使广深两地发展商更加注重东莞市场，以谋取更大的发展空间。也有地产研究人士认为，外来品牌发展商入莞是大势所趋，在目前的宏观经济环境下，一线城市的房地产开发明显受到较多限制，包括信贷、拿地等各方面，相比之下，二三线城市甚至三四线城市的机会较一线城市要多得多。而就珠三角城市而言，东莞有相对成熟和相对宽松的市场环境，因而也具备了更多的发展机会，从而不断吸引外来发展商的进入。